Warto przyjrzeć się znaczeniu i ramom czasowym wprowadzania do polskiego porządku prawnego nowego instrumentu planistycznego, jakim są plany ogólne gminy. Będą to nowe akty prawa miejscowego.
Artykuł sponsorowanyZ dniem 24 września 2023 r. weszła w życie gruntowna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzająca nowy dokument planistyczny – plan ogólny gminy. W odróżnieniu od dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, plan ogólny ma charakter aktu prawa miejscowego i pełni funkcję ramowego aktu planistycznego, determinującego możliwości uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Dodatkowo, ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. przesunęła termin obligatoryjnego uchwalenia planów ogólnych, co ma istotne znaczenie dla praktyki administracyjnej i obrotu nieruchomościami.
Charakterystyka prawna planu ogólnego
Plan ogólny został wprowadzony do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako obligatoryjny dokument planistyczny sporządzany dla całego obszaru gminy. Zgodnie z art. 13a ust. 1 u.p.z.p., plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium i stanowi podstawę uchwalania miejscowych planów oraz wydawania decyzji WZ.
Jako akt prawa miejscowego, plan ogólny ma charakter wiążący – zarówno dla organów administracji publicznej, jak i dla podmiotów prywatnych. Jego treść kształtuje sytuację prawną właścicieli nieruchomości – zarówno w zakresie praw do zabudowy, jak i ograniczeń wynikających z polityki przestrzennej gminy.
Struktura planu ogólnego i strefy planistyczne
Zgodnie z przepisami wykonawczymi oraz nowym brzmieniem ustawy, plan ogólny zawiera m.in. wyznaczenie stref planistycznych – obszarów o określonych zasadach i przeznaczeniu. Kluczową rolę dla praktyki inwestycyjnej odgrywają:
- Strefy wielofunkcyjnej zabudowy, umożliwiające realizację zabudowy mieszkaniowej i usługowej;
- Strefy uzupełnienia zabudowy, które warunkują możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy po wejściu w życie planu ogólnego.
W świetle art. 61 ust. 1a u.p.z.p., po 30 czerwca 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na terenach objętych strefą uzupełnienia zabudowy, zgodnie z ustaleniami planu ogólnego. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i zamyka drogę do uzyskania decyzji WZ na obszarach, które nie zostały w odpowiedni sposób zakwalifikowane w planie ogólnym.
Przejściowe zasady i nowelizacja z 2025 r.
Zgodnie z pierwotnym brzmieniem przepisów przejściowych (art. 67 ustawy nowelizującej z 7 lipca 2023 r.), gminy były zobowiązane do uchwalenia planu ogólnego do dnia 31 grudnia 2025 r. Brak uchwalenia planu w tym terminie miał skutkować niemożnością uchwalenia nowych planów miejscowych oraz wydawania decyzji WZ.
Nowelizacja z dnia 4 kwietnia 2025 r. (ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw) wydłużyła ten termin do 30 czerwca 2026 r., dając samorządom dodatkowe sześć miesięcy na zakończenie prac planistycznych. Jednocześnie nowelizacja doprecyzowała obowiązki proceduralne oraz zakres treściowy planów ogólnych, w tym zasady kwalifikowania terenów do poszczególnych stref planistycznych.
Znaczenie dla właścicieli nieruchomości i inwestorów
Z perspektywy podmiotów prywatnych – w szczególności właścicieli działek oraz inwestorów planujących budowę – plan ogólny gminy staje się dokumentem kluczowym. Przede wszystkim określa możliwość uzyskania decyzji WZ po 30 czerwca 2026 r. – brak kwalifikacji działki do strefy uzupełnienia zabudowy zamyka drogę do inwestycji. Może także ograniczyć lub wykluczyć możliwość zabudowy na dotychczas niezagospodarowanych terenach, nawet jeśli obecnie istnieją ku temu przesłanki faktyczne (np. uzbrojenie terenu, sąsiednia zabudowa). Dodatkowo wiąże organy administracji publicznej przy sporządzaniu nowych planów miejscowych – co oznacza, że zmiana przeznaczenia terenu będzie możliwa wyłącznie poprzez zmianę planu ogólnego.
Podsumowanie
Wprowadzenie planów ogólnych gminy stanowi zasadniczą reformę systemu planowania przestrzennego, której skutki będą długofalowe. Osoby, które są zainteresowane budowaniem nieruchomości na terenach, dla których nie ma obecnie ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinny podjąć odpowiednie działania. Po pierwsze należy sprawdzić, czy gmina przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego i ewentualnie, w trakcie konsultacji, zgłosić wniosek o włączenie działki do strefy zabudowy albo uzupełnienia zabudowy. Warto również złożyć wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.